Реформування земельних відносин і заснована на ньому перебудова усієї системи організації аграрного виробництва мають особливе значення як щодо створення умов для ефективного використання потужного ресурсу зростання національної економіки, так і щодо поліпшення умов життя та праці населення України.

За час проведення земельної реформи, яка триває в Україні з 1990 року, об’єктом реформування стали землі майже 12 тисяч господарств, а 6,91 мільйонів селян набули права на земельну частку (пай). Взамін сертифікатів оформлено 6,54 млн. державних актів на право власності на земельну ділянку.

В той же час, більшість поставлених завдань земельного реформування дотепер залишаються не досягнутими.

Для виконання поставлених завдань щодо входження України до найбільш розвинених країн світу необхідно визнати аграрний сектор економіки одним з найважливіших пріоритетів і провести системну реформу аграрних відносин у державі.

Реформування та сталий розвиток земельних відносин на сьогодні потребують прийняття важливих документів, які б визначали конкретні заходи з реалізації стратегічних цілей земельної реформи щодо розвитку земельних відносин, використання та охорони земель.

На виконання Програми економічних реформ на 2010-2014 роки Президента України В.Ф. Януковича “Заможне суспільство, конкурентоспроможна економіка, ефективна держава” розроблено План дій із впровадження земельної реформи та створення прозорого ринку земель сільськогосподарського призначення, який визначає конкретні заходи з реалізації стратегічних цілей земельної реформи щодо розвитку земельних відносин, використання та охорони земель.
Зазначений План дій передбачає розробку та прийняття низки законопроектів, одним з яких є Закон України “Про державний земельний кадастр”.

Робочою групою спільно з народними депутатами України Бевзенком В.Ф., Ткачем Р.В. та Лук’янчуком Р.В. розроблено та внесено 4 лютого 2011 р. на розгляд Верховної Ради проект Закону України “Про державний земельний кадастр” (реєстр. № 8077).

Верховна Рада України 7 липня 2011 року прийняла Закон України “Про Державний земельний кадастр”, який є однією з передумов для завершення земельної реформи, раціоналізації землекористування та формування повноцінного та прозорого ринку земель сільськогосподарського призначення.

За участю народних депутатів України Литвина Ю.О., Прутніка Е.А., Бондика В.А. та Плотнікова О.В. розроблено та внесено 12.04.2011 на розгляд Верховної Ради України проект Закону України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України (щодо посилення контролю за використанням земельних ресурсів)” (реєстр. № 8385), яким передбачено запровадити механізми контролю за раціональним використанням ґрунтового покриву та дотриманням науково обґрунтованих сівозмін, що прийнятий 05.07.2011 в першому читанні.

Також робочою групою розроблено проект Закону України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо спрощення процедури розмежування земель державної та комунальної власності”, яким буде значно спрощено процедуру розмежування земель державної та комунальної власності. На сьогодні проект закону знаходиться на правовій експертизі у Міністерстві юстиції України та буде переданий до Верховної Ради України у червні поточного року.

Цією ж робочою групою розроблено проект Закону України “Про ринок земель”, прийняття якого має стати головним кроком на шляху визначення організаційно-правового механізму запровадження регульованого ринкового обороту земель сільськогосподарського призначення, попередження обезземелення селян, підвищення ліквідності землі як економічного активу, визначення порядку проведення земельних торгів.

Шляхи і способи державного регулювання розвинених ринкових
відносин, запроваджені проектом Закону України “Про ринок земель”:

1. Набувачами земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва за цивільно-правовими угодами мають бути лише:
громадяни України;
фермерські господарства;
держава в особі центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів чи територіальні громади в особі відповідних органів місцевого самоврядування.

Довідково:
В Австрії тваринницьку ферму у мальовничому Тіролі може придбати лише фермер, який буде зобов'язаний займатися сільським господарством.
Згідно з ухваленим 1974 року Актом захисту фермерства, в різних провінціях Канади застосовували різні підходи до регулювання ринку сільськогосподарських земель. Найжорсткіші — у провінції Саскачеван, де можливість придбання сільськогосподарських земель визначається лише місцем проживання покупця.
У Норвегії дозвіл на купівлю сільськогосподарських земель видається лише особам, що мають необхідну професійну підготовку і згодні проживати у відповідній місцевості та вести своїми силами господарство.
У Франції переважне право купівлі сільськогосподарських земель, сприяння їх продажу, в першу чергу початківцям і молодим фермерам, має Агентство з регулювання ринку землі (SAFER).

2. Обмежується участь іноземного капіталу у придбанні земель сільськогосподарського призначення, що дозволить попередити втрату Україною національного суверенітету у вирішенні питань виробництва продовольства.

Зважаючи на те, що вітчизняні сільськогосподарські товаровиробники будуть не спроможні у найближчі 5-7 років на рівних конкурувати із іноземним капіталом, законопроектом обмежується право купувати землі сільськогосподарського призначення для:
корпоративних підприємств холдингових компаній;
приватних підприємств, що діють на основі приватної власності іноземних громадян, осіб без громадянства чи іноземних суб'єктів господарювання;
підприємств з іноземними інвестиціями;
іноземних підприємств;
спільних підприємств.

Довідково:
В більшості країнах світу запроваджено тимчасові обмеження на володіння сільгоспугіддями для іноземних громадян, юридичних осіб та урядів. Так, Естонія, Латвія, Литва, Словаччина, Угорщина, Чехія, Румунія встановили перехідний період тривалістю до семи років (починаючи з часу приєднання до ЄС), протягом якого фізичні особи-іноземці не можуть купувати сільськогосподарські землі. Болгарія встановила 10 річний мораторій з моменту приєднання до членів країн ЄС. Польща відстояла для себе дванадцятирічний перехідний період — до 1 травня 2016 року.
У Норвегії право іноземних осіб на придбання земель не обмежено, проте дозвіл на купівлю видається лише особам, що мають необхідну професійну підготовку і згодні проживати у відповідній місцевості та вести своїми силами господарство.
У Німеччині право іноземних осіб на придбання земель не обмежено. Але всі землі більше 1 га підлягають продажу лише з дозволу місцевих органів влади. Для цього розроблена спеціальна дозвільна процедура, що передбачає обґрунтування потенційним покупцем купівлі землі, а також надання свідоцтва про його професійну підготовку.
Відповідно до Закону Болгарії "Про власність і користування сільськогосподарською землею", власниками сільськогосподарських земель можуть бути лише держава, громади, окремі громадяни Болгарії та фізичні особи, частка іноземного капіталу яких становить не більше 50 %.
Іноземці та болгарські громадяни, які проживають за кордоном, можуть отримати землю лише у спадщину. Впродовж трьох місяців після цього її повинна викупити держава або громада за цінами, визначеними Урядом для того чи іншого регіону.
В деяких країнах для іноземців діють обмеження щодо площ сільгоспземель у володінні.
У провінції Саскачеван Канади запроваджено табу на володіння сільгоспземлями для іноземних громадян і корпорацій. Заборонено місцевим корпораціям та громадянам з інших провінцій мати у власності понад 320 акрів (приблизно 130 га) земель сільгосппризначення. А канадським корпораціям — більш як 100 акрів (приблизно 40 га).

3. Для недопущення спекуляції земельними ділянками сільськогосподарського призначення запроваджуються диференційовані ставки державного мита за посвідчення угод, за якими відбувається перехід прав на земельні ділянки:
у разі відчуження у перший рік – 100 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки;
у разі відчуження у другий рік – 90 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки;
у разі відчуження у третій рік – 80 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки;
у разі відчуження у четвертий рік – 70 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки;
у разі відчуження у п‘ятий рік – 60 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Довідково:
У деяких країнах з метою боротьби зі спекуляцією земельними ділянками передбачено, що будь-які куплені землі можуть бути продані лише зі збігом певного, встановленого законом строку. В Японії він складає 3 роки.
У деяких країнах – Франції, Данії купівля-продаж сільськогосподарських земель для несільськогосподарських цілей або забороняється (в районах особливо родючих земель), або обмежується (вимагається дозвіл місцевих органів влади, а також осіб, що проживають у даній місцевості).
Чинним законодавством Угорщини встановлено обмеження на розпорядження землею – обов'язкове її використання для сільськогосподарського виробництва протягом певної кількості років, заборона подальшого продажу земельної власності впродовж 3 років.

4. Заборонено надмірну концентрацію земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності однієї особи, що дозволить попередити монополізацію земель як ресурсу людського та економічного розвитку у сільській місцевості. Максимальні площі земель у власності однієї особи дозволятимуть вести ефективне товарне виробництво і не призводитимуть до значного обмеження доступу інших учасників земельних відносин до землі як основного засобу виробництва:
Максимальні площі прийняті відповідно до рекомендації наукових установ Національної академії аграрних наук України щодо оптимальних розмірів господарств і становлять для:
Полісся – 1500 гектарів;
Лісостеп – 1750 гектарів;
Степ, Степ посушливий, Сухий степ – 2100 гектарів;
Карпатська гірська область – 900 гектарів;
Кримська гірська область – 1100 гектарів.

Довідково:
Практика встановлення граничних розмірів сільськогосподарської земельної власності є загальноприйнятною у країнах Європейського співтовариства. Наприклад, гранична норма власності у Франції складає 125 га, Данії – 130 га, Румунії – 200 га, Іспанії – 250 га, Угорщині – 300 га, Польщі – 500 га.
У Південній Кореї після проведення земельної реформи, спрямованої на обмеження кількості гектарів в одних руках, у володінні одного суб’єкта може бути не більш як 3 гектари в агрозоні та 10 гектарів – поза агрозоною.
В Японії - не більше 3 гектари, для Хоккайдо встановлено значно більшу норму – до 12 гектарів.
В Данії, навпаки, не вітається подрібнення ділянок. Там вважають, що сільгоспвиробництво доцільно вести на площі понад 30 гектарів.
У Бразилії діє гнучка система обмежень за розміром землеволодінь залежно від регіону країни. Тут існує поняття стандартної земельної ділянки. Виняткове право визначати та змінювати її розмір для кожного окремого району (адміністративної одиниці) країни належить державній установі – Національному інституту аграрних реформ.
У світовій практиці має місце як пряме обмеження (по площі), так і фактичне.
У США, наприклад, для фермерів обмежується загальна сума підтримки, за рахунок чого розширення землекористування понад 800 га втрачає економічний сенс.

5. Функції регулювання ринкового обороту земель сільськогосподарського призначення за межами населених пунктів покладено на центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

Головними напрямами діяльності розпорядника земель державної власності, є:

- управління землями сільськогосподарського призначення державної власності, що перебувають у запасі та резерві (рілля) за межами населених пунктів, площа яких складає 2,9 млн. га;
- набуття у державну власність земельних ділянок, власники яких померли, за відсутності спадкоємців (відумерла спадщина), орієнтовна площа яких складає 1,8 млн. га;
- управління невитребуваними земельними частками (паями) на площі 1,4 млн. га (330 тис. земельних часток);
- перерозподіл у процесі консолідації земель колишніх земель колективної власності (проектні польові шляхи, лісосмуги, господарські двори тощо) орієнтовною площею 550 тис. га.

Таким чином у активний господарський оборот будуть залучені 6,65 млн. га сільськогосподарських земель, які у даний час не використовуються або використовуються без достатніх правових підстав.
Попередньо нормативна грошова оцінка цих земель складає близько 75,4 млрд. гривень, що дозволить за умови ефективного управління ними додатково залучити до державного бюджету 2,3 млрд. гривень орендної плати щорічно (не менше 3% від нормативної грошової оцінки).

Довідково:
У якості прикладів успішного функціонування спеціалізованих установ на ринку сільськогосподарських земель у Європі можна навести Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH (BVVG) у ФРН, Société d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER) у Франції, Magyar Nemzeti Vagyonkezelő Zrt. (до її складу увійшов національний земельний фонд – Nemzeti Földalapkezelő Szervezet) в Угорщині тощо.
У Польщі земельними ресурсами займається Агентство сільськогосподарської власності, у Румунії – Державне агентство власності, у Словаччині та Чехії – Державні земельні фонди.

6. Визначаються суб’єкти переважного права на придбання земельних ділянок сільськогосподарського призначення приватної власності у разі їх продажу, що дозволить створити потужний регуляторний інструмент для подолання парцеляції земель як найбільш негативного наслідку проведеної в Україні земельної реформи.

Надання державі в особі центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів та його територіальних органів (за межами населених пунктів); органам місцевого самоврядування (в межах населених пунктів); орендарям та суміжним землевласникам права на переважне придбання земельних ділянок дозволить у стислі терміни розпочати формування інвестиційно-привабливих цілісних земельних масивів.

Довідково:
У Франції перевага надається молодим сім’ям фермерів.
В Угорщині пріоритетне право на купівлю земельних ділянок надається Національному земельному фонду та громадянам, які мають досвід роботи на землі, спеціальну освіту, проживають на селі.
У Литві переважне право мають:
власники будівель та споруд, розташованих на цій землі;
фермери, які працювали на цій землі;
юридичні особи, які займалися с/г діяльністю на цій землі не менше 1 року та отримували від цього більше 50% свого прибутку;
фермери та юридичні особи в рамках проектів консолідації земель.
Пріоритетність права на придбання земельних ділянок сільськогосподарського призначення особам, що пов’язані із сільськогосподарською діяльністю та мають необхідну кваліфікацію існують також у Німеччині, Італії, Угорщині, Данії.

7. Консолідація земель дозволить:
1) захистити конституційні права і законні інтереси власників земельних ділянок сільськогосподарського призначення;
2) подолати проблему роздрібненості сільськогосподарських землеволодінь;
3) підвищити конкурентоспроможність сільського господарства;
4) відновити інфраструктуру сільських територій;
5) удосконалити методи управління, посилити координацію та взаємодію органів виконавчої влади у сфері консолідації сільськогосподарських земель;
6) раціонально використовувати земельні наділи, надані селянам;
7) покращити агротехнологічні умови для виробництва продовольства у сільських районах;
8) відродити сільські території завдяки сталому економічному розвитку, створити умови для охорони і стійкого регулювання природокористування.
Консолідація земель дозволить збільшити ринкову вартість земель сільськогосподарського призначення з 3 – 5 тис. гривень до 15 – 20 тис. гривень за гектар.

Здійснення земельної реформи, запровадження різних форм власності на землю, формування ринку земельних ділянок потребують чіткого економічного механізму регулювання земельних відносин, важливим елементом якого є оцінка землі.

Результати нормативної грошової оцінки є базою для справляння земельного податку, фіксованого сільськогосподарського податку, орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності, визначення мінімального розміру орендної плати за земельну частку (пай), державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із Законом.

За період після проведення нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення (з 1995 року і до сьогодні) відбулися значні зміни в аграрному секторі економіки нашої держави. Суттєво змінилася структура виробництва та форми господарювання на землі. Важливість використання нормативної грошової оцінки земель у регулювання земельних відносин потребує підтримання її на сучасному рівні, приведення у відповідність до змін, що відбулися.

Для виправлення цієї ситуації Держземагентством України розроблено проект постанови Кабінету Міністрів України “Про внесення змін до Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів”, яким буде оновлено показники нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення 1995 року.

Після прийняття цієї постанови нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь збільшиться з 11,3 тис. гривень до 19,9 тис. гривень за гектар, тобто більш ніж у 1,7 рази.

Завдяки цьому напередодні зняття заборони на продаж сільськогосподарських земель буде істотно посилено соціальний захист селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв) – збільшення нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення дасть змогу громадянам - власникам земельних часток (паїв) отримати до 700 гривень орендної плати за 1 гектар (замість 300 - 350 гривень), що в свою чергу також сприятиме збільшенню надходжень до бюджетів усіх рівнів.

Крім того, до кінця 2011 року планується завершити проведення нормативної грошової оцінки земель усіх населених пунктів України (3590).
На сьогоднішній день, в основному, створено інфраструктуру для запровадження повноцінного ринку земель.

110 юридичних осіб отримали дозвіл (ліцензію) на проведення земельних торгів, 179 юридичних та фізичних осіб - на виконання землеоціночних робіт, 2146 фізичних осіб отримали кваліфікаційне свідоцтво оцінювача з експертної грошової оцінки земельних ділянок, 460 фізичних осіб - кваліфікаційне свідоцтво ліцитатора (аукціоніста) з проведення земельних торгів.